Prestation

Expertise immobilière

Un marché immobilier complexe et régionalisé

Le marché immobilier est particulièrement hétérogène : chaque région possède ses propres spécificités.

D’une manière générale, le marché couvre l’ensemble des immeubles au sens du Code Civil Suisse, ainsi que les servitudes et charges foncières. Cela inclut notamment :

  • Les appartements en propriété par étage (PPE) et villas
  • Les immeubles locatifs
  • Les terrains à bâtir
  • Les immeubles administratifs, commerciaux, hôteliers, artisanaux, industriels et entrepôts
  • Les immeubles agricoles, viticoles et maraîchers
  • Les logements de vacances

Un rapport d’estimation, ou d’expertise immobilière prend la forme d’un rapport détaillé ayant pour but de définir une valeur vénale ou une valeur de marché.

Chaque type de bien nécessite une approche spécifique. Chez NÉAL Immo, nous mettons notre connaissance du marché et notre expérience du terrain à votre service pour vous accompagner, en intégrant les spécificités locales et les exigences réglementaires propres à chaque situation.

Des missions d’expertise variées et ciblées

L’expert immobilier analyse tous les éléments influençant la valeur d’un bien, et fournit des rapports clairs et rigoureux adaptés aux besoins de chaque mandant. Les missions les plus courantes d’expertise incluent en autre :

  • Expertise pour l’achat ou la vente
  • Expertise dans le cadre d’un financement
  • Expertise liée à une succession ou à une donation
  • Expertise pour les tribunaux d’arrondissement
  • Réévaluation de biens

Une expertise au service de tous les acteurs du marché

Notre clientèle est aussi variée que les missions que nous réalisons. Nous accompagnons entre autre >

Particuliers
Investisseurs immobiliers
Tribunaux
Banques et assurances
Avocats et notaires
Entreprises
Fiduciaires

Chaque mandat est mené avec rigueur, indépendance et une parfaite connaissance du marché.

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Nombres d’expertises réalisées
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années d’expérience
Une expertise fondée sur l’éthique et la rigueur

La qualité d’une expertise repose avant tout sur l’intégrité de l’expert. Celui-ci doit disposer des compétences nécessaires et agir en toute indépendance. En cas de conflit d’intérêt ou de manque de qualification ou connaissance du marché local, il est tenu de se récuser.

Pour garantir la fiabilité de ses analyses, l’expert s’appuie sur une logistique performante :

  • Des méthodes d’analyse rigoureuses, adaptées au bien et à la mission
  • Des outils informatiques spécialisés
  • Une documentation technique complète et pertinente
  • Des données comparatives et statistiques de vente fiables

Chez NÉAL Immo, nous mettons ces ressources au service de chaque mandat, avec professionnalisme, avec éthique et en toute transparence. Pour cette raison aussi, notre entreprise ainsi que nos experts sont affiliés à la Cei, (Chambre Suisse d’Expert en Estimations Immobilière) et à la SIV (Schweizer Immobilienschätzer-Verband).

Les étapes d’une expertise immobilière
Etapes d'une expertise immobilière
Les étapes d’une expertise immobilière

Elle est recommandée dans différents contextes, que cela soit pour un partage, un divorce, un héritage, une donation, une succession, une reprise d’hypothèque ou d’une vente dans certain cas particuliers.

Le rapport d’expertise immobilière se compose usuellement d’une vingtaine de page comprenant entre autres une description détaillée de l’objet dont les points liés à l’analyse de la situation, du registre foncier et des droits réels, de la distribution de l’objet, de la description techniques des éléments d’ouvrage, de son état d’entretien, des travaux à venir, du contrôle des volumes et des surfaces, des éléments liés au règlement de la police des constructions, de l’analyse de la réserve constructible éventuelle, des aspects économiques, des forces et des faiblesses de l’objet. Le rapport se conclut par les différentes valeurs nécessaires à la détermination de la valeur vénale ou la valeur du marché de l’objet.

Nous relevons entre autre la valeur réelle (valeur intrinsèque), la valeur actuelle (valeur de rendement), la valeur au m2, ou estimation par les flux financiers (discounted cash flow) pour les immeubles de rendement. Une visite sur place est dans tous les cas indispensable.

Un dossier photo accompagne le rapport d’expertise.

Une fois le mandat accepté, l’expert réunira avec vous l’entier des documents nécessaires avant la visite sur place. La liste diffère suivant l’objet à estimer. A titre d’exemple, les éléments usuels sont les suivants :

  • Un extrait du registre foncier récent et authentifié de l’immeuble
  • Un plan cadastral au 1/500 ou au 1/1000ème
  • La/ les police(s) d’assurance incendie (ECA) avec détail des volumes
  • Les plans du bâtiment, y compris coupes et façades si disponibles
  • Le règlement de la police des constructions et le plan des zones
  • Les investissements entrepris et/ ou à entreprendre
  • L’état locatif et les comptes de gérance en cas de location de l’objet

Pour un appartement PPE:

  • Un extrait du registre foncier récent et authentifié de l’immeuble de base
  • Un extrait du registre foncier récent et authentifié du/ des feuillets PPE
  • Un plan cadastral au 1/500 ou au 1/1000ème
  • La/ les police(s) d’assurance incendie (ECA) avec détail des volumes
  • Les plans de l’appartement déposés au registre foncier
  • Le plan de l’appartement comme réalisé s’il y a eu des changements
  • Le règlement de PPE
  • Les investissements entrepris et/ ou à entreprendre dans l’appartement
  • Les procès-verbaux de l’assemblée de la PPE et les comptes des 3 derniers exercices
  • Le bail à loyer (en cas de location de l’objet)

Expertise immobilière vs Avis de valeur

L’expertise immobilière est différente d’un avis de valeur, vous trouverez ci-dessous les principales différences.

Vers l’avis de valeur >Vers l’avis de valeur >
Critère Expertise immobilière Avis de valeur
Objectif
À quoi sert ce document ?		 Déterminer une valeur précise pour un usage juridique, fiscal ou patrimonial. Donner une idée de prix pour une mise en vente ou un achat.
Contenu
Détail et forme du document fourni.		 Rapport détaillé, structuré, avec annexes et justifications. Estimation synthétique de quelques pages.
Méthodologie
Comment la valeur est-elle calculée ?		 Détermination des différentes valeurs et de la valeur vénale. Détermination de la valeur vénale.
Reconnaissance légale
Le document a-t-il une valeur officielle ?		 Oui, recevable en justice, par les notaires, les banques, les administrations fiscales. Non, il est à usage informatif.
Prix
Combien cela coûte-t-il ?		 Vers les tarifs > Vers les tarifs >
Expertise immobilière vs Avis de valeur

L’expertise immobilière est différente d’un avis de valeur, vous trouverez ci-dessous les principales différences.

Objectif
Expertise immobilière : Déterminer une valeur précise pour un usage juridique, fiscal ou patrimonial.
Avis de valeur : Donner une idée de prix pour une mise en vente ou un achat.
Contenu
Expertise immobilière : Rapport détaillé, structuré, avec annexes et justifications.
Avis de valeur : Estimation synthétique de quelques pages.
Méthodologie
Expertise immobilière : Détermination des différentes valeurs et de la valeur vénale.
Avis de valeur : Détermination de la valeur vénale.
Reconnaissance légale
Expertise immobilière : Oui, recevable en justice, par les notaires, les banques, les administrations fiscales.
Avis de valeur : Non, il est à usage informatif.
Prix
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